Immo & Bau
04.06.2026
04.06.2026 09:51 Uhr
Bauregulierung bremst Wohnungsbau
Trotz vorübergehend gebremster Mietpreisdynamik bleibt der Nachfrageüberhang am Schweizer Wohnungsmarkt hoch.
Bild:
Kanton St.Gallen
Die Mietpreisdynamik in der Schweiz dürfte wegen knappen Angebots, hoher Inlandnachfrage und steigender Baukosten wieder anziehen.
Die Dynamik auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt hat sich seit Anfang 2024 deutlich abgeschwächt. Wie Raiffeisen Schweiz mitteilt, sind dafür insbesondere die gesunkene Zuwanderung, tiefere Zinsen sowie zuletzt kaum noch steigende Baupreise verantwortlich. Vor allem die rückläufige Nachfrage aus dem Ausland entlaste den Markt vorübergehend.
Nach Einschätzung von Raiffeisen reagieren Schweizer Haushalte preissensibler als neu zuwandernde Personen. Dadurch hätten Vermieterinnen und Vermieter derzeit weniger Spielraum für grössere Mietzinserhöhungen. Besonders bei teuren Mietobjekten zeige sich eine höhere Preissensibilität der Nachfrage.
Nachfrageüberhang bleibt bestehen
Die Phase der Preisberuhigung dürfte jedoch nicht von Dauer sein. Laut Raiffeisen laufen die mietpreisdämpfenden Effekte des gesunkenen Referenzzinssatzes bald aus. Gleichzeitig könnten höhere Energiepreise infolge des Irankriegs die Baupreise erneut steigen lassen.
«Die sehr tiefen Angebotsquoten sowie die steigende Zahl von Suchabonnements deuten weiter auf einen starken Nachfrageüberhang am Mietwohnungsmarkt hin. Historisch ging ein derart tiefes Leerstandsniveau mit deutlich höheren Mietpreisanstiegen einher als derzeit zu beobachten ist», erklärt Fredy Hasenmaile.
Regulierung belastet Wohnungsbau
Trotz der anhaltenden Knappheit bleibt die Wohnbautätigkeit in der Schweiz laut Raiffeisen auf historisch tiefem Niveau. Dies deute auf eine strukturell eingeschränkte Reaktionsfähigkeit des Wohnungsbaus hin.
Als zentrale Ursache nennt die Bank die zunehmende regulatorische Komplexität. Zwar verfolge die Raumplanung grundsätzlich sinnvolle Ziele, die Umsetzung verlaufe jedoch nur schleppend. Gleichzeitig hätten sich die Anforderungen an Neubauten in Bereichen wie Energieeffizienz, Klima- und Lärmschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz in den vergangenen Jahrzehnten deutlich ausgeweitet.
Gemäss Raiffeisen nahm der Umfang der kantonalen Baugesetze seit 2005 durchschnittlich um 26 Prozent zu, bei den Bauverordnungen sogar um 32 Prozent. Auch die Zahl der regulierten Themenfelder sei gestiegen.
Höhere Kosten und längere Verfahren
Die Regulierung beschränke sich laut Raiffeisen nicht nur auf Baugesetze. «Ein wesentlicher Teil der regulatorischen Komplexität entsteht durch die zunehmende Einwirkung aus anderen Rechtsgebieten», ergänzt Hasenmaile.
Zusätzlich gewännen technische Normen privater Fachverbände an Bedeutung, da diese häufig rechtlich verbindlich erklärt würden. Die Folgen seien steigende technische Anforderungen, längere Bewilligungsverfahren, höhere Planungsrisiken und zunehmende Baukosten.
«Die Vielzahl neuer gesellschaftlicher und technischer Erwartungen an den Wohnungsbau ist meist politisch gewollt und breit abgestützt und für sich alleine betrachtet erscheinen einzelne Regulierungen durchaus sinnvoll. In ihrer Gesamtheit tragen sie jedoch dazu bei, dass Komplexität, Risiken und Kosten des Wohnungsbaus derart stark zunehmen, dass diese Effekte durch technischen Fortschritt und Effizienzgewinne nicht mehr ausgeglichen werden können», so Hasenmaile.
Kaum Folgen sichtbar
Auch rund acht Monate nach der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts seien am Wohneigentumsmarkt laut Raiffeisen bislang kaum Auswirkungen sichtbar. Weder bei Umbaugesuchen noch bei den Umsätzen von Handwerksbetrieben gebe es bisher Hinweise auf eine verstärkte Sanierungstätigkeit.
«Weder bei Umbaugesuchen noch bei den Umsätzen von Handwerksbetrieben sind bisher Anzeichen für eine erhöhte – in der Übergangsphase noch steuerlich begünstigte – Sanierungstätigkeit erkennbar», sagt Hasenmaile.
Da der Eigenmietwert erst ab dem Steuerjahr 2029 entfällt, hätten sowohl Staat als auch Eigenheimbesitzer mehr Zeit für Vorbereitungen. Laut Raiffeisen sollten Renovationen dennoch frühzeitig geplant werden, um steuerliche Vorteile nutzen und mögliche Wertverluste vermeiden zu können.
«Um Steuereinsparpotenziale rechtzeitig realisieren zu können und Wertverluste bei Eigenheimen mit Sanierungsbedarf abzuwenden, sollten Renovationen bald vorbereitet werden, denn viele Massnahmen erfordern lange Vorlaufzeiten. Zudem ist mit Kapazitätsengpässen bei Handwerkern zu rechnen, sobald der erwartete Sanierungsboom einsetzt», mahnt Hasenmaile.
